Koszty ogólne

Punktem wyjściowym do rozważań na temat wyboru projektu indywidualnego lub typowego (gotowego) powinna być zasobność naszego portfela. To właściwie on determinuje ewentualne koszty zakupu lub sporządzenia dokumentacji projektowej i wszystkie wydatki związane z inwestycją. Kwota, jaką planujemy wydać na budowę przyszłego domu, wpłynie jednoznacznie na późniejsze założenia projektowe dotyczące powierzchni budynku oraz rozwiązań technologicznych i materiałowych. Ogólnie można przyjąć, że na projekt indywidualny powinny się raczej decydować osoby bardziej zamożne. Wynika to mianowicie z dwóch powodów: po pierwsze, z racji kosztów przygotowania samego projektu; po drugie, z niemożności realnego określenia finalnych wydatków przeznaczonych na budowę przed kompleksowym ukończeniem projektu. Oczywiście na podstawie ustalonej powierzchni użytkowej inwestor z architektem mogą określić pewien maksymalny pułap kwoty inwestycji, ale podczas prac projektowych łatwo można go przekroczyć. Ponadto podczas realizacji projektu inwestorzy lepiej sytuowani mają większą możliwość trzymania się wszystkich jego założeń. Należy zwrócić uwagę, że tworząc projekt na zamówienie, architekt z reguły wybiera najlepsze materiały i technologie, bo te gwarantują dobrą jakość i efekt wizualny, a zatem jeżeli nie mamy dużego zaplecza finansowego, musimy się zastanowić, czy warto inwestować znaczną kwotę w projekt, którego realizacja zgodnie z zamysłem autora może być utrudniona z powodu ewentualnych cięć budżetowych związanych z naszą sytuacją materialną. Trzeba również pamiętać o tym, że podczas realizacji mogą na nas czekać różne niemiłe niespodzianki (np. nierzetelność firm wykonawczych), które mogą się przełożyć na wzrost kosztów budowy. Niestety, możliwość prawnej i pieniężnej egzekucji po zauważeniu bądź wykryciu błędów budowlanych jest w Polce ciągle niewielka, a to z kolei powoduje, że za brak profesjonalizmu wykonawców płacą sami inwestorzy.

Pod względem finansowym projekt typowy ma przewagę nad rozwiązaniem indywidualnym, ponieważ koszt samej dokumentacji dzieła gotowego jest kilkukrotnie niższy. W takim projekcie jest już określona powierzchnia użytkowa, która jest głównym wyznacznikiem wyceny. Ponadto każdy projekt gotowy ma swój kosztorys, na podstawie którego możemy wstępnie oszacować wszystkie wydatki i zadecydować, czy interesujący nas dom jest w zasięgu naszych możliwości finansowych. Trzeba w tym momencie wspomnieć, że będzie to możliwe jedynie wówczas, gdy autorzy takiego projektu podają prawdziwe koszty realizacji. Niestety, w bardzo wielu przypadkach są one celowo zaniżane oraz przedstawiane w taki sposób, by potencjalnego inwestora nie wystraszyć zbyt dużymi kwotami, a wszystko to w myśl działań marketingowych – im niższe koszty budowy, tym więcej sprzedanych projektów. Są to praktyki, za które z prawnego punktu widzenia nikt nie odpowiada, a które narażają budujących na poważne problemy związane z ukończeniem inwestycji. Dlatego przed zakupem projektu typowego warto jest nabyć tzw. kosztorys inwestorski i na podstawie zawartego w nim zestawienia materiałów i prac budowlanych poprosić o wycenę w kilku firmach wykonawczych.

Koszt dokumentacji

Koszt zakupu projektu typowego kształtuje się zazwyczaj w przedziale od 2 do 8 tys. zł. Jest to niewiele i stanowi tylko pewien procent wkładu, jaki został wniesiony przez jego wykonawcę. Większość kosztów związanych z opracowaniem takiej dokumentacji ponosi biuro projektowe – dla niego to inwestycja, która powinna przynieść zysk, jeśli zamówień na ten projekt będzie dużo. Dzięki możliwości powielenia projektu klientowi można zaoferować niższą cenę. Tego typu projekty wymagają również adaptacji, której cena zależna jest od warunków indywidualnych (lokalizacyjnych, gruntowych, administracyjnych) oraz potrzeb przyszłego inwestora, czyli zakładanych przez niego ewentualnych zmian. Jeśli projekt nie wymaga żadnych modyfikacji konstrukcyjnych ani funkcjonalnych, najniższy koszt adaptacji wynosi ok. 1,5 tys. zł. Rachunek za jej przeprowadzenie będzie rósł równolegle z ilością modyfikacji. Przewidywany koszt takiej procedury, zakładając, że zmiany projektowe będą złożone, nie powinien przekroczyć 6 tys. zł. Reasumując, średnia kwota na zakup projektu i jego adaptację powinna wynieść 5 – 8 tys. zł, a maksymalny pułap to ok. 10 – 12 tys. zł.

Ktoś mógłby zapytać, dlaczego cena adaptacji niejednokrotnie przekracza koszt zakupu projektu typowego? Dzieje się tak, ponieważ architekt adaptujący z chwilą wykonania usługi przejmuje całą odpowiedzialność prawną za projekt, którego de facto nie jest autorem, a to wymaga od niego kompleksowego sprawdzenia całej dokumentacji. W praktyce architekci adaptujący poza sprawdzeniem fundamentów i więźby dachowej często nie wnikają głębiej w dokumenty, polegając na oświadczeniu autora o prawidłowości wykonania projektu, niemniej ciężar przenoszonej na nich odpowiedzialności jest znaczący.

Wydatek na rzetelny projekt indywidualny w dobrej pracowni architektonicznej będzie kilkakrotnie wyższy od ceny projektu typowego i kosztu jego adaptacji. Projekt na zamówienie nie wymaga adaptacji, ponieważ podczas jego opracowywania uwzględnia się wszystkie lokalne uwarunkowania. Ceny projektów indywidualnych są wolnorynkowe, ale najczęściej określa się je jako pewien procent wstępnie oszacowanych kosztów inwestycji. Dla domów jednorodzinnych – według zasad wyceny prac projektowych określonych przez SARP (Stowarzyszenie Architektów Polskich) – jest to 4 – 8%. Wskaźnik ten można również odzwierciedlić w cenie zaprojektowania 1 m². powierzchni użytkowej domu, która kształtuje się w przedziale od 100 do 200 zł netto. Przykładowo, wykonanie projektu budynku o pow. 250 m². może kosztować od 25 do 50 tys. zł netto, a w renomowanych biurach projektowych wydatek ten może być znacznie wyższy. Im większy budynek, tym bardziej prawdopodobne, że po negocjacjach cena za metr kwadratowy będzie niższa niż ta wstępnie podawana. Wysokie wynagrodzenie za ten rodzaj projektu wynika przede wszystkim z kosztów poniesionych na jego przygotowanie oraz długiego czasu opracowywania. Do kosztów wlicza się wówczas wydatki związane z prowadzeniem pracowni: bieżące opłaty, materiały, wynagrodzenie dla projektantów poszczególnych branż i końcowe obciążenia podatkowe. Należy również pamiętać, że dobry projekt indywidualny jest w pełni wykonawczy – jego zakres merytoryczny jest bardzo obszerny, zawiera szereg detali i rysunków szczegółowych i nie pozostawia miejsca na swobodną interpretację rozwiązań w zakresie poszczególnych elementów budynku przez ekipy budowlane. Dobry projekt typowy również powinien być rzetelnie i drobiazgowo opracowany, ale w praktyce bywa z tym różnie. Im niższa cena projektu lub im większa firma projektowa, której głównym priorytetem jest wysoka sprzedaż i wprowadzanie maksymalnej liczby nowości do oferty, tym bardziej prawdopodobne, że dokumentacja będzie mniej szczegółowa.

Na rynku usług architektonicznych często można znaleźć propozycje wykonania projektów indywidualnych w cenie już od 5 do 10 tys. zł. W rzeczywistości to, co otrzyma inwestor za tę kwotę, w żaden sposób nie będzie można nazwać projektem indywidualnym. Przede wszystkim są to zazwyczaj opracowania tworzone na schematach istniejących rozwiązań funkcjonalnych oraz brył projektów typowych. Autorzy takich dokumentacji wybierają z olbrzymiej liczby projektów dostępnych na naszym rynku układ najbardziej zbliżony do potrzeb inwestora i modyfikując go na różne sposoby, przedstawiają jako własną propozycję. Jest również grupa „projektantów”, która nawet nie wysila się, aby w proces twórczy wnieść minimum własnego wkładu, tylko przerysowuje istniejący produkt niemal w całości. Takie praktyki to nie tylko przejaw zupełnego ignorowania etyki zawodowej, ale również, z prawnego punktu widzenia, plagiaty zagrożone poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Najczęściej taki całkowity brak moralnych standardów odbija się wprost na jakości sporządzonej w ten sposób dokumentacji, ponieważ w każdym zawodzie uczciwość i rzetelność są zawsze ściśle ze sobą powiązane. Pomijając błędy funkcjonalne, fatalną estetykę czy złe proporcje, techniczny zakres takich projektów jest zazwyczaj bardzo ubogi i schematyczny. Niskie kwoty za opracowanie dokumentacji proponują również młodzi adepci studiów architektonicznych. W takich przypadkach inwestor często spotyka się z dużym entuzjazmem projektanta i może się spodziewać interesujących i świeżych pomysłów, ale taka współpraca jest również obciążona ryzykiem różnego rodzaju błędów. Młodym projektantom brakuje po prostu doświadczenia i warsztatu, który zdobywa się podczas długoletniej praktyki. Wybierając biuro projektowe, inwestor powinien przede wszystkim zwrócić uwagę na zrealizowane przez architektów tej pracowni projekty oraz poprosić o referencję wcześniejszych zleceniodawców.

Czas oczekiwania

Projekty gotowe są zazwyczaj dostępne od ręki. Pozwala to na przeprowadzenie szybkiego procesu administracyjnego, rozpoczęcie budowy i szybszą przeprowadzkę do wymarzonego lokum. Projekt indywidualny wymaga znacznie dłuższego okresu opracowania. I wynika to właściwie nie tylko z czasu potrzebnego na przeanalizowanie i rzetelne wykonanie koncepcji, ale i z postawy samych inwestorów. O ile są oni skłonni do kompromisu w wypadku dostosowania projektu typowego, o tyle w projekcie realizowanym na ich zamówienie ustępstwa są trudniejsze. Wskutek tego koncepcja podlega często różnym modyfikacjom, a to z kolei wydłuża cały proces. Z finansowego punktu widzenia dla pracowni jest to sytuacja mało korzystna, bo im dłużej trwa proces projektowy, tym mniejsza opłacalność zamówienia, ale dłuższy okres przygotowania koncepcji ma również zalety. Po fali pierwszego entuzjazmu, gdy architekt rzuca się w wir pracy, przychodzi czas, by ochłonąć, spojrzeć na pierwotne założenia z dystansem i prawidłowo ocenić ich wartość. Minimalny przedział czasu, w jakim można przygotować dobry projekt indywidualny, to ok. 4 – 6 miesięcy, zakładając, że analiza przedprojektowa oraz konsultacje z inwestorem nad koncepcją potrwają 2 – 3 miesiące i że tyle samo czasu biuro potrzebuje na wykonanie docelowej dokumentacji technicznej. W praktyce ten okres często bywa dłuższy, również dlatego, że dobre pracownie mają zapełniony portfel zamówień i pracują jednocześnie nad różnymi projektami. Reklamowana przez niektóre firmy możliwość wykonania projektu indywidualnego w 1,5 czy 2 miesiące powinna skłonić inwestora do zastanowienia się, czy jego projekt na pewno będzie wyjątkowy, czy stanie się jedynie szybko zmodyfikowanym „klonem” innego projektu z katalogu wcześniejszych prac architekta lub innego autora.

Potrzeby inwestora i współpraca z projektantem

Idealne dostosowanie przyszłego domu do potrzeb inwestora to główny argument, który może przeważyć na korzyść wyboru projektu indywidualnego. Nie chodzi tutaj wyłącznie o „wykrojenie” układu funkcjonalnego na miarę przyszłych użytkowników, ale również o zgodny z ich potrzebami wybór odpowiednich instalacji, materiałów wykończeniowych, jak również o najlepsze dopasowanie całego budynku do istniejących warunków naturalnych działki, na której zostanie posadowiony. Taka sytuacja, w której architekt spełnia wszystkie nasze oczekiwania i najlepiej wykorzystuje zewnętrzne warunki, jest oczywiście idealna, ale w praktyce nieczęsto możliwa do spełnienia. Dzieje się tak z kilku powodów. Przede wszystkim architektura jest dziedziną sztuki, która wymaga od uprawiających ją projektantów wrodzonego wyczucia i talentu. Oczywiście równolegle ważne jest doświadczenie i warsztat, ale tak jak całkiem sprawny muzyk nie skomponuje skomplikowanej partytury, tak mało utalentowany projektant nie poradzi sobie z dużymi aspiracjami zlecającego. Tworząc wzór na idealny projekt domu naszych marzeń, można przyjąć, że talent architekta powinien być wprost proporcjonalny do wymagań inwestora. Im większe będą jego oczekiwania, tym lepszy powinien być projektant. Ryzyko nieudanego projektu na pewno zmniejszy decyzja o podjęciu współpracy z dobrą pracownią i obejrzenie wcześniejszych jej prac. To ważne, i to nie tylko pod kątem potwierdzenia rzetelności i doświadczenia firmy, ale również w celu sprawdzenia, czy stylistyka, w której tworzą projektanci, będzie odpowiadała gustom inwestora. Projekt indywidualny nie zawsze uwzględnia 100% zamysłów przyszłego właściciela również dlatego, że przed podjęciem współpracy z architektem inwestor nie jest zazwyczaj do końca świadomy realnych możliwości wcielenia w życie swoich pomysłów i planów. Początkowe założenia inwestora często wzajemnie się wykluczają. Architekt dzięki odpowiednim kwalifikacjom i doświadczeniu potrafi je zweryfikować i zaproponować odpowiednie rozwiązanie. W tym momencie warunkiem dobrej współpracy będzie otwartość inwestora na fachowe sugestie. Dobry projekt powstanie wtedy, kiedy obie strony poświęcą część swoich racji dla wypracowania satysfakcjonującego kompromisu, przy czym w tej relacji rola architekta powinna być dominująca. Projektantom niezmiernie trudno pracuje się z inwestorami zamkniętymi na propozycje zmian i sztywno trzymającymi się własnych założeń wspieranych wątpliwymi argumentami. W takich przypadkach współpraca najczęściej kończy się niepowodzeniem. Reasumując, projekt indywidualny to doskonałe rozwiązanie dla osób, które chcą posiadać dom spełniający większość ich wymagań, ale gotowych również na kompromis, jeśli zajdzie taka konieczność. Inwestor musi również pamiętać, że w wypadku rozwiązania umowy projektantowi przysługują prawa autorskie do wykonanej koncepcji i nie można ich wykorzystywać w pracy z innym architektem, chyba że umowa zawarta pomiędzy stronami stanowiła inaczej.

W przypadku projektu typowego inwestor zazwyczaj jest zmuszony do poświęceń pewnych założeń na rzecz gotowego rozwiązania, które mu w większym lub mniejszym stopniu odpowiada. Musi się też liczyć z tym, że nie otrzyma projektu na wyłączność i jeśli sąsiadowi spodoba się jego dom, to będzie miał prawo zbudować taki sam. Zaletą wyboru projektu gotowego jest natomiast w pełni świadomy wybór pewnych rozwiązań, a zatem transakcja pozbawiona jest ryzyka lub niepewności związanych z zakupem produktu, który dopiero powstanie.

Warunki działki

Ostatnim z aspektów mających wpływ na wybór pomiędzy projektem typowym a rozwiązaniem indywidualnym są warunki naturalne oraz administracyjne, jakim podlega działka, którą dysponuje inwestor. Warunki naturalne, które decydują o wyborze projektu indywidualnego, można podzielić na pozytywne i negatywne. Pozytywne to wyjątkowe walory krajobrazowe lub ukształtowanie terenu, które może wzbogacić samą architekturę. Projekt umiejętnie wpisany w krajobraz i wykorzystujący jego wszystkie zalety będzie nie tylko bardziej wartościowy ideowo, ale przede wszystkim sprawi więcej satysfakcji użytkownikom, a przyjemność obserwatorom. Innym czynnikiem pozytywnym może być kontekst historyczny i urbanistyczny. Jeśli planujemy zbudować dom na terenie, gdzie w pobliskiej okolicy funkcjonuje wartościowa historycznie i wizualnie architektura mieszkalna, warto do projektowania zatrudnić zdolnego lokalnego twórcę, który potrafi czerpać inspirację z regionalnych wzorców kulturowych. Naturalne warunki negatywne to niekorzystne ukształtowanie terenu, np. działka na pochylonym terenie na północnym stoku, lub położenie na obszarze, które raczej skłania do zamknięcia niż otwarcia domu na otaczający krajobraz. Negatywnym czynnikiem jest również posiadanie działki wąskiej lub nietypowej, co może uniemożliwić racjonalne wykorzystanie projektu gotowego.

Warunki administracyjne, jakie mogą mieć wpływ na wybór projektu indywidualnego, to głównie niekorzystne zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy. Zdarza się, że inwestorzy dysponują działkami, które przynależą do obszarów, gdzie zapisy w MPZP z różnych powodów wręcz uniemożliwiają realizację standardowych projektów, a ponieważ wieloletnie postępowanie administracyjne praktycznie blokuje zmiany obowiązujących ustaleń, jedynym rozwiązaniem może być projekt indywidualny. Inne niekorzystne sytuacje to możliwość przebiegu przez działkę różnego rodzaju sieci instalacyjnych, które z powodów warunków technicznych mogą znacznie zredukować obszar przeznaczony na posadowienie budynku, tym samym ograniczyć możliwość wyboru projektu typowego i skłonić inwestora do poszukiwań rozwiązania indywidualnego.

Projekty gotowe wymagają raczej działek typowych (płaskich, o kształcie zbliżonym do kwadratu), na których budowa domu nie będzie się wiązała z dodatkowymi kosztami. Takie wydatki mogą bowiem być znaczące i podważyć racjonalność wyboru projektu gotowego. Nie ma sensu wydawać niewielkiej kwoty na projekt, jeśli koszt jego adaptacji do istniejących warunków będzie zbliżony do wydatku na projekt indywidualny. Podobnie może być w sytuacji, w której inwestor będzie chciał dostosować działkę do projektu gotowego, np. koszty niwelacji terenu mogą znacząco przekroczyć cenę projektu indywidualnego.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że zawarte w tym artykule informacje wyjaśniły w przystępny sposób główne zagadnienia związane z wyborem pomiędzy projektem typowym a indywidualnym i w przyszłości pozwolą Państwu dokonać właściwego wyboru. Wybierajmy mądrze i stosownie do naszych potrzeb oraz możliwości finansowych. Pamiętajmy, że budowa domu jest często inwestycją na całe życie, a zatem decyzje z nią związane powinny być gruntownie przemyślane.

mgr inż. arch. Krzysztof Borowski / Pracownia Domy z Wizją